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布尔金融贝琳:东南亚成为投资者眼中的香饽饽

发布日期:2019-10-08 13:19:13 来源:青海农业资讯网

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  随着国内房地产投资政策的限制与缩紧,很多人对手头的资金产生了担忧,太多的闲置资金出不去,又没有投资条件。

   

  最近一两年,东南亚国家颇受关注。从旅游热到转移工厂热,再到现阶段的房地产投资热,东南亚国家光芒初露,逐渐成为投资者眼中的香饽饽!

   

  同时,随着一带一路红利的输出,大多数一带一路沿线国家的价值洼地正在浮现。而亚洲近几十年发展最有购买力的人群又大多数集中在中国,所以资金面对正在发生的巨大变化。

   

  如此情况下,个人该怎么做?

   

  首先我们要对国内的经济又清楚的认知

   

  1中国未来一段时间,会呈现控制型经济的基本面貌,强监管、紧资金。

   

  中国经济在全球紧缩周期和国内高杠杆的夹击下,有诸多不确定性,再加之打破刚性兑付的趋势,中国已经过了可以闭着眼睛买房,可以随便对一个标的all in 的阶段。你all in到一个违约产品上,可能一生的积蓄全没了。

   

   

  2不要all in,自然要有更多的配置意识和分散意识。

   

  多元化的资产配置,其实是可以去规避和对冲风险。比如日本,日本实际上是一个全球投资非常成熟的国家,它本身经济增长慢,但是它参与到中国,欧洲,美国,去收获其他国家的红利。

   

  这就是视野放到更广阔的地方,所带来的改变。

  3

  对新趋势要有认知。

   

  从联合国最近发布的数据上来看,一个重要的趋势是,制造业正在由中国向东南亚迁移,这意味着全球产业链格局的重组,利益的重组,发展机会的重组。

   

  东南亚进而获得了双重对冲的优势(中国经济好,东南亚享受红利;中国经济不好,东南亚承接更多转移出来的产业)。

   

  这些认知,能给你带来更广阔投资的空间。

   

   

  接下来,我们再重点说说

   

  哪些东南亚国家具备投资优势?

   

  在一带一路的支持下以及泛亚铁路的连通,东南亚地区逐渐吸引着世界各地的企业来此投资,无论是房产还是其他行业。

   

  而我国的中国交通建设、中国电建、中国中铁、中国铁建、中工国际等大型国企也纷纷到东南亚各国承建项目。

   

   

  世界银行在2012年根据各国经济水平

  把东南亚国家分出了四个层级

   

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  (包含因素:国家政局稳定,上游国家产业主要转移目的国,过去10年GDP翻番,或连续7年增长保持在6%左右,就业率保持逐年增涨,对海外人士投资房地产保持开放)

   

  第一层为高收入国家:新加坡武汉能看癫痫的医院?、文莱

   

  第二层为中上等收入国家:马来西亚、泰国

   

  第三层为中等偏下收入国家:印尼、菲律宾、越南

   

  第四层为低收入国家:柬埔寨、缅甸、老挝

   

  根据上述标准

   

  我们来看一下东南亚各国的投资潜力

   

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  新加坡:投资金额高,不支持国外人购房贷款,同时投资款不能转移出新加坡。

   

  文莱:君主专制,没有支撑产业,人均GDP虽高但是主要原因也源于人少。

   

  印尼:排华严重,气候不稳定,经常有海啸。

   

  缅甸&老挝:经济发展较差,投资风险高。

   

  排除缅甸和老挝,东南亚房产投资主要为:马来西亚、泰国、越南、柬埔寨及菲律宾。

   

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  从整体房地产趋势而言,今年泰国曼谷上涨幅度很快。由于旅游业的支撑,普吉岛和芭提亚突然暴涨,但是小编并不看好。

   

  中国客户投资暴增,房款总价低,很多包租项目,但是以后出手谁来接盘?

   

  而马来西亚吉隆坡则更为稳定增长,2018年全年投资回报率(房价增长+租金回报)居全亚洲第一。

   

  从付款方式看

   

  除了泰国曼谷之外,以上四个国家付款方式均为先支付20%首付款,之后按照工程进度分期付款直至交房结清尾款。

   

  泰国是前期支付25%—30%的首付款之后交房时支付尾款,相对而言资金占用较低,付款方式而言泰国更有优势,但是泰国不能贷款。

   

  越南,柬埔寨,菲律宾虽不能贷款,但是由于经济总价偏低一些,如资金不足,也可适当考虑。

   

  从贷款优势看

   

  只有马来西亚对海外人士开放房屋贷款政策,其他国家目前暂不支持,马来贷款总额可达购房金额的50%,利率约4.6%左右,杠杆优势大。

   

  从海外买家购房政策看

   

  马来西亚吉隆坡要求,海外人士只能购买100万马币以上的房产。而泰国不对海外人士购买带有土地的房屋权限,包括别墅或者其他土地,对于整个楼盘项目,海外人士持有不能超过50%。

   

  越南单个楼盘项目对海外持有人不能超过30%,同样也不能购买土地;柬埔寨不能购买土地之外还不能购买公寓项目的一层(二楼及以上可购买);菲律宾对海外买家要求单个项目不能超过40%。

   

  从产权性质看

   

  马来,泰国,菲律宾,柬埔寨均为永久产权或99年可续产权;越南为50年,50年后可续1次。

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  从特殊税费来看

   

  马来,泰国,柬埔寨无特殊武汉中际医院招聘税费要求。

   

  越南对于购房者要求缴纳全款10%为增值税,若年收入超过1亿越南盾(3万元人民币左右)需要交5%增值税及5%个人所得税。

   

  菲律宾需缴纳房产税每年2-3万比索。柬埔寨房产税为房产总值的0.1%,租金所得说为10%。

   

  马来西亚无房产税,无租金税,持有房产5年以上,受益部分缴纳10%。

   

  综合以上考虑

  对于马来西亚、泰国、越南、柬埔寨、菲律宾

   

  这几个国家

   

  站在房地产购买或持有角度而言

   

  无论是从宏观角度还是人文角度考虑,马来西亚市场是远远优于中国的发达国家;泰国相比于东南亚其他国家而言,其综合发展力也是远远高于东南亚的其他国家;而柬埔寨经济活力相对较差则属于东南亚欠发达国家